2.954,71 Euro.

Für die nachfolgende Heizungsperiode 2010/2011 ergab die von der gleichen Energiefirma
erstellte Abrechnung Gesamtkosten in Höhe von

3.522,73 Euro,

ohne dass hierbei Warmwasserkosten enthalten wären.

Aus der Abrechnung 2011 ergab sich dann ein Nachzahlbetrag in Höhe von 2.334,73 Euro.
Dies ergäbe dann monatlich umgerechnet, eine Brutto-Warm-Mietenerhöhung

pro Monat von 194, 56 Euro.

Was sich Vermieter, Eigentümer und Energiedienstleister dabei denken solche Abrechnungen einem Mieter zuzusenden, bleibt wohl ihr Geheimnis. In der Abrechnung 2010 hat man immerhin eine Korrektur vorgenommen. Im April stellen sich die Gesamtkosten dar bei 3.042,75 Euro und im Juli kam dann die Korrektur mit einer Kostenhöhe von 2.954,71 Euro. Das viele Vermieter und Hausverwaltungen ihre Schwierigkeiten haben ordnungsgemäße Heizkostenabrechnungen zu erstellen bzw. erstellen zu lassen ist allgemein bekannt und führt immer wieder zu Irritationen bei der Mieterschaft und wir stellen vermehrt fest bei den Belegprüfungen, dass bestenfalls 25 % der Abrechnungen in die Nähe der Richtigkeit gerückt werden könnten. Nimmt man als Grundlage die Betriebskostenverordnung § 2 Ziffer 1 – 17 und die Novellierung der Heizkostenverordnung aus dem Jahr 2009, so können wir auf Grund unserer zahlreichen Prüfungsergebnisse feststellen, dass ca. 60 bis 70 % aller Abrechnungen bei den sogenannten kalten Betriebskosten und bei den Heizungs- und Warmwasserkosten einer Nachprüfung nicht standhalten, in vielen Fällen von einer Unwirksamkeit einzelner Positionen auszugehen ist.

Dies bedeutet, die Kosten sind nicht umlagefähig und sehr oft fehlen die Grundlagen zur Ermittlung ordnungsgemäßer Werte, vieles beruft sich auf Schätzungen oder es fehlen Ableseprotokolle oder Stundennachweise, oder sogar Aufrechnungen ergeben nicht den Wert, der in Vertragsgrundlagen festgelegt wurde. Die Wohnungswirtschaft ist weit entfernt von transparenten Abrechnungen, die die Mieter verstehen, auch Personen die sich dann später auseinanderzusetzen haben, können vielfach eine Nachvollziehbarkeit ausschließen und sind dann oft dazu bereit pauschale Vergleichsangebote zu ermitteln und nach den Kriterien der Ortsüblichkeit abzuhandeln. Ganz entscheidenden Anteil an sehr hohen Kosten für die Mieter haben die sogenannten Facility-Verträge über Dienstleistungen im Bereich Hausreinigung, Gartenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung und Hauswartdienstleistungen. Uns ist in Spandau ein Fall bekannt, in dem eine Gebäudereinigungsfirma (ist dem Präsidium bekannt) in einer Wohnsiedlung mit ca. 1100 Wohneinheiten, in einfacher Wohnlage, einen Facility-Vertrag abgeschlossen hat, aus dem hervorgeht, dass dort ein angestellter Hauswart, dem keine umlegbaren Kosten zugeordnet werden können zusammen mit 4 Mitarbeitern (wechselndes Personal) immerhin monatlich eine Belastung für die Mieterschaft darstelle in Höhe von 26.900,00 Euro, (der Vertrag mit 29 Seiten liegt uns vor). Das diese Wohnsiedlung sich trotz der Kosten in einem jämmerlichen Zustand befindet, und das seit Jahren, ist unfassbar und führt zugleich noch zu Mieterhöhungen. Die Lohnkosten übrigens für die dortigen Mitarbeiter dürften sich aus ca. 1/3 der Vertragskosten beziffern. Dies ergibt sich schon auch aus der Tatsache, dass die betroffene Firma mit Billiglohnkräften arbeitet, wie auch aus einem Bericht vom 12. April 2012 der Fernsehsendung „Kontraste“ dargestellt wurde. Als Fazit bleibt festzuhalten, dass Preis und Leistung bei den Nebenkosten, die ohnehin zur zweiten Miete geworden sind, völlig aus den Fugen geraten sind und die Mieter in unangemessener Weise millionenfach belastet sind.

Wir erwarten in Berlin ohnehin steigende Mieten durch großflächige Einmietung der Innstadtbezirke, zunächst eine Verdrängung an den Stadtrand und später in zunehmendem Maße sicherlich auch in das brandenburgische Umland. Für viele Geringverdiener, Teilzeitbeschäftige, Alleinerziehende, Rentner und Leistungsempfänger bahnt sich eine schlimme Entwicklung mit drastischen Folgen an, da kann auch die Erhöhung der Regelsätze nicht ausreichend sein. Zu den offenen Fragen muss die Politik Antworten liefern, sonst läuft die Wohnungspolitik in bestimmen Landesteilen aus dem Ruder. Vielleicht passt zu dem Vorgetragenen ein Zitat von R. Lembke: Pessimisten haben den Vorteil, dass sie seltener enttäuscht werden.

Auf der Agenda standen Schimmelbefall, Feuchtigkeit, hoher Wasserverbrauch durch Wasseruhren und Veränderungen der gesamten Wohnanlage am Kladower Damm 240 – 280. Die Mieter zeigten ihre Verwunderung darüber, dass entgegen der wichtigen Arbeiten, die an den Gebäuden notwendig wären, um die Ursachen des Schimmelbefalls zu beseitigen, stattdessen Garten- und Landschaftsarbeiten, Mietergärten und Carports erstellt werden sollen. Hintergrund ist natürlich, dass der Eigentümer, der bis heute unbekannt ist, lediglich die Verwaltung nennt sich Parkviertel Kladow GmbH & Co. KG und dessen Geschäftsführer ein gesteigertes Interesse daran haben, Mieteinnahmen zu erzielen. Die Carports werden teuer vermietet, die Mietergärten kosten Geld. Im Gegenzug werden 40 Jahre alte Bäume gefällt und neue dort gepflanzt, wo sie eher störend auf die Bewohner wirken. Der Geschäftsführer erklärte darüber hinaus, dass noch in diesem Jahr Mieterhöhungen für die Bestandsmieter vorgesehen sind und dass bei Neuvermietungen erheblich höhere Mieten erzielt werden können. Hierbei wurde ein Quadratmeterpreis von 7,50 Euro vom Geschäftsführer aufgerufen. Damit ist dokumentiert, dass die Interessenlage derEigentümer völlig eindeutig ist, der Profit steht im Vordergrund und der Schimmelbefall bleibt. DieMieterschaft wird durch die seit längerem tätige Bürgerinitiative weiterhin für ihre Rechte kämpfen und wir als gemeinnützige Verbraucherschützer werden diese Initiative unterstützen.

Zunächst laden wir am 27. April  ab 18:00 Uhr zu unserer alljährlichen Mitgliederversammlung im Bürgersaal im Rathaus Spandau, hier möchten wir Sie ausdrücklichst um rege Teilnahme bitten. Später im April können Sie dann mit uns im Restaurant Schaukelpferd in angenehmer Atmosphäre in den Mai tanzen.

Im Mai haben Sie dann die Möglichkeit sich beim Avon Frauenlauf sportlich zu betätigen und bei einem gemütlichen Spaziergang Waren an der Müritz zu erkunden.

Tagesordnung Mitgliederversammlung 2012

Tanz in den Mai

Fahrt Waren an der Müritz

Außerdem finden Sie weitere Informationen unter Termine.

Nach den Erfahrungen im Umgang mit dem deutschen Mietrecht auf den Gebieten mietvertragliche Regelungen, Wohnungsmängel, Miet- und Betriebskostenspiegel, Wohnungsabnahmen, Wohnungsbewertungen, Belegprüfungen und allgemeine Fragen zum Verbraucherschutz haben dazu geführt, sich einem überregionalen Fachverband anzuschließen, um im ständigen Erfahrungsaustausch und Dialog über das deutsche Mietrecht zu stehen. Wir sehen unsere Aufgabe darin, eine möglichst einheitliche Rechtsanwendung zu fördern und die Rechtsbildung zu unterstützen. Wir wollen auch dazu beitragen, die Juristen zu unterstützen, ihre wissenschaftlichen Arbeiten in den mietrechtlichen Fragen zu fördern.

Entsprechend der Satzung des Deutschen Mietgerichtstag e. V. unterstützen wir die Kontakte zu den Gesetzgebungsorganen, wie Bundestag, Bundesrat und den Landesparlamenten. Wir wollen uns im ständigen Dialog mit anderen Fachverbänden und hierbei selbstverständlich auch mit der Wohnungswirtschaftund deren Vertretern in gemeinsamen Gesprächen zu einer neuen Mietrechtsordnung einen entscheidenden Beitrag leisten.

Selbstverständlich werden wir auch durch Teilnahme an dem diesjährigen Deutschen Mietgerichtstag in Dortmund unsere Mitwirkung dokumentieren. In diesem Jahr wird als Vertreter des Spandauer Mietervereins für Verbraucherschutz e. V. Herr Rechtsanwalt Marcel Eupen teilnehmen.

Aus der Mitte des Präsidiums hat Herr Rechtsanwalt Marcel J. Eupen einen Katalog in Form einer Scheckliste erstellt, die für alle Verbraucher von unschätzbarem Wert sein dürfte, denn unter Berücksichtigung der dort aufgeführten Punkte, dürfte der Ankauf von Schrottimmobilien so gut wie ausgeschlossen sein.

Der Verbraucherschutzsenator Heilmann hat sehr umfangreich zu der Problematik Schrottimmobilien einen Katalog erstellt, der sehr theoretisch geblieben ist und möglicher Weise von Kaufinteressenten nicht im vollen Umfang verstanden werden kann und daher hatten wir uns als Verbraucherschutzverein darüber Gedanken gemacht, wie können Verbraucher umfangreich vorgewarnt und sensibilisiert werden für den Fall, dass sie sich mit den Ankauf von Immobilien beschäftigen wollen.

Insgesamt bleibt es bei unserer Einschätzung, dass Kaufinteressenten sich vor Unterzeichnung irgendwelcher Verträge zunächst einmal sachkundig machen sollten über die so genannten Verkäufer und Verkaufsorganisationen. Denn ausschließlich diese tragen Verantwortung dafür, wenn es nach Abschluss des Vertrages mit den potenziellen Käufern zum Nachteil dieser festgestellt werden muss, dass es sich um eine so genannte Schrottimmobilie handelt. Der jeweils amtierende Notar, zu dem der Käufer wohl in den meisten Fällen freiwillig geht, nichts mit der Immobilie an sich zu tun hat und er muss diese auch garnicht kennen, denn auch Käufer kannten ihre Immobilien oftmals nicht. Problematisch ist es nur, wenn ein Notar Geschäftsverbindungen mit den sogenannten Vertriebsgesellschaften unterhält. Mögliche Einzelfälle dürfen aber nicht dazuführen, dass Notare unter Generalverdacht gestellt werden, denn die Beurkundung als eigentlicher Akt der zur Anerkennung einer Geschäftsgrundlage führen soll, ist Sinn, Mittel und Zweck für vertragschließende Parteien. Mit der beiliegenden Checkliste hoffen wir die notwendige Hilfestellung für die Verbraucher gegeben zu haben.

Ab sofort können Sie sich hier regelmäßig über akutelle Verhandlungen aus dem Spandauer Gerichtssaal informieren. Alle Artikel finden Sie unter der Kategorie: Bericht aus dem Gerichtssaal

a) Den vorbeschriebenen Anforderungen genügt die von der Klägerin erteilte Einzelabrechnung über die Energiekosten nicht. Wie vom Gericht bereits angesprochen, ist nicht verständlich, wie sich der 50%ige Verbrauchskostenanteil an den Heizkosten errechnet. Zugrunde gelegt werden insoweit insgesamt 35.207,80 kWh zu 2.094,89 EUR. Auf der Basis eines geschätzten Anteils der Beklagten von 7.988,83 kWh für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2008 (entsprechend einem Gesamtverbrauch von 22.191,20 kWh für 360 Tage) errechnet die Klägerin dann auf Seite 3 der Abrechnung (vgl. Bl. 70 d. A.) anteilige Kosten in Höhe von 475,34 EUR, ausgehend von einem Preis von (2.094,89 EUR: 35.207,80 kWh =) 0,059501 EUR pro Einheit. Woraus sich indes die Menge von 35.207,80 kWh ergibt, ist insbesondere unter Berücksichtigung des auf Seite 2 der Abrechnung (s. Bl. 69 d. A.) angenommenen Verbrauchs von (39.661 kWh und 21.144 kWh =) 60.805 kWh schlicht nicht zu begreifen. Auf welchem Rechenweg oder mithilfe welcher Methode insgesamt 60.805 kWh auf den Umlageschlüssel von 35.207,80 kWh heruntergebrochen werden, wird an keiner Stelle erläutert. Hierzu bringen auch die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 14. September 2011 keinen weiteren Aufschluss. Dementsprechend können die insoweit angesetzten 475,34 EUR nicht zulasten der Beklagten veranschlagt werden. Rechnet man indes diesen Betrag aus den Gesamtkosten von 815,04 EUR heraus und verrechnet die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 292,56 EUR, ergibt sich kein Saldo und damit keine Nachforderung zugunsten der Klägerin.

b) Auch aus der Betriebskostenabrechnung kann die Klägerin keine Ansprüche herleiten, weil diese ebenfalls nicht ordnungsgemäß ist. Aus Sicht des Gerichts war die Klägerin vorliegend nicht berechtigt, die Gebäude X und Y und Z zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen, weil diese Vorgehensweise billigem Ermessen (§ 315 BGB) nicht entspricht. Nach den von der Rechtsprechung (vgl. BGH, GE 2010, 1682 ff., OLG Koblenz, GE 1990, 605 ff., zitiert nach juris) aufgestellten Grundsätzen darf der Vermieter eine Abrechnung der Nebenkosten auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit vornehmen, wenn mehrere von ihm verwaltete zusammenhängende Gebäude in Bauweise, Ausstattung, Größe und Nutzung vergleichbar sind. Streiten die Parteien um die Berechtigung der Umlage nach Abrechnungseinheit, muss der Vermieter die Voraussetzungen für die Bildung der Einheit darlegen und beweisen (vgl. Schmidt-Futter-Langenberg, a.a.O., § 556 a BGB Rn. 148). Dass die fraglichen Häuser weitgehend baugleich sind, hat die Klägerin schon nicht konkret behauptet. Allein der Umstand, dass sie zur gleichen Zeit geplant und errichtet wurden, genügt insoweit jedenfalls nicht. Zur Ausstattung der Baulichkeiten fehlt es ebenfalls an substantiiertem Vortrag. Dem gegenüber ist unstreitig, dass die Gesamtwohnfläche der Gebäude nicht gleich ist, wie schon aus dem Umstand folgt, dass die Räume in der X-Straße nur 215 qm groß sind, während sich die Fläche der anderen beiden Häusern auf zusammen (1.354,60 qm abzgl. 215,00 qm =) 1.139,60 qm beläuft. Zudem bestehen die Objekte X und Y aus vier und sechs Wohneinheiten, während die Gebäude in der Z-Straße eine 133,05 qm große Wohnung und Gewerberäume umfasst. Damit ist jedenfalls auch das Kriterium der gleichartigen Nutzung nicht erfüllt. Bis auf die Position Schornsteinfeger, Kabel und Grundsteuer werden indes auch die auf die Beklagten entfallenen Kosten nach der Gesamtfläche von 1.354,60 qm verteilt. Dies hält das Gericht aus den genannten Gründen für unzulässig.“

Das Urteil des Amtsgerichts Spandau belegt überzeugend, warum Mietern dringend anzuraten ist, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen von einem Experten überprüfen zu lassen.

Ein beachtlicher Erfolg für den Mieter und ein schönes Kompliment für den Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz e.V. Immerhin stammt das Urteil von dem Vizepräsidenten des Amtsgerichts Spandau. Dieser bescheinigt dem Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz e.V. eine „gerichtsbekannte Akribie“.

Der Entscheidung des Amtsgerichts Spandau ist zuzustimmen. Ein normaler altersgemäßer Verschleiß kann einem Mieter nicht angelastet werden.